En teoría, la energía solar podría suministrar toda la electricidad que el mundo necesita para siempre, o hasta que el sol se convierta en una enana roja, lo que ocurra primero. Las razones por las que hoy no lo hace son muchas y complejas. Incluyen dificultades para conectar las granjas solares a la red y el rechazo de las comunidades locales que están perfectamente felices de ver las granjas solares construidas siempre que no tengan que mirarlas. La energía solar en la azotea podría resolver muchos de estos problemas.

En un nuevo informe, RMI dice que los fideicomisos de inversión en bienes raíces, también conocidos como REIT, en Estados Unidos controlan 38,500 millones de pies cuadrados de techos en edificios comerciales, estacionamientos y garajes aptos para paneles solares. Si se utilizan por completo, podrían generar el 25 por ciento de toda la electricidad utilizada en edificios comerciales en los Estados Unidos y alrededor del 10 por ciento de toda la electricidad generada en Estados Unidos.

Equipar todos esos techos con paneles solares no solo ayudaría a la nación a avanzar hacia una electricidad neutra en carbono, sino que también generaría un valor incremental significativo para la industria REIT, según un estudio reciente de Morgan Stanley.

El informe de RMI enumera cinco razones por las que es una buena idea agregar paneles solares a los techos comerciales:

1. Infraestructura existente: El uso de techos o estacionamientos existentes en terrenos que ya se han construido significa que las instalaciones solares no solo crean valor a partir de activos inactivos, sino que también evitan algunas de las barreras regulatorias y permiten los desafíos que enfrentan los proyectos propuestos en terrenos baldíos y no compiten con otros usos del suelo.
2. Condiciones óptimas de generación: Muchos edificios comerciales suelen tener techos anchos, bajos y planos y, por lo general, no están cubiertos de árboles, lo que permite que los paneles se instalen fácilmente para una generación máxima.
3. Electrificación de edificios lista: A medida que más jurisdicciones aprueban estándares de desempeño de edificios y/o eliminan gradualmente el uso de gas natural, la energía solar puede ayudar a los REIT a electrificar sus edificios y reducir los costos operativos.
4. Compensaciones de carga de vehículos eléctricos: La generación solar puede compensar el aumento de la demanda de energía para la carga de vehículos eléctricos tanto para flotas propiedad de inquilinos como para la carga de vehículos personales.
5. Implementación más rápida: La compensación de las necesidades energéticas operativas de los edificios proporciona una fuente cautiva de demanda, lo que reduce el impacto de los retrasos en la interconexión y permite que los proyectos comiencen antes.

La combinación de todos estos beneficios puede hacer que estos proyectos sean extraordinariamente rentables para los REIT. Morgan Stanley estima que la energía solar in situ estaría «en el dinero» o sería más barata que comprar electricidad de la red para el 90 % de los 50 principales REIT para 2025 y generaría un aumento del 3 % en los ingresos.

Desafíos para el techo solar comercial

Si bien colocar paneles solares en los techos de edificios comerciales puede parecer una obviedad, existen desafíos, algunos de los cuales están relacionados con el código del IRS. Puede ser difícil para los REIT aprovechar directamente los créditos fiscales federales de energía para instalar energía solar. Si bien la Ley de Reducción de la Inflación incluyó una disposición que facilita que los REIT se beneficien de la venta de créditos fiscales, siguen existiendo barreras importantes que impiden que los REIT implementen energía solar a gran escala. Como mínimo, la venta de créditos fiscales por REIT sigue siendo complicada debido a las reglas de recuperación del IRS.

El arrendamiento comercial promedio es de solo tres a cinco años, lo que significa que existe la posibilidad de que el edificio «se quede a oscuras» debido a las vacantes durante la rotación de inquilinos. La industria considera arriesgado desarrollar energía solar en los techos industriales únicamente para atender la carga en el sitio debido a una combinación de vacantes y riesgo de utilización.

Community Solar es la solución

RMI dice que la energía solar comunitaria puede proporcionar una solución a estos desafíos. En lugar de estructurar el proyecto como un «servicio solar» que sirve solo a los inquilinos del edificio, los proyectos comerciales pueden ser una fuente de energía limpia y renovable para la comunidad más grande en la que se encuentra el edificio.

Además, al estructurar una instalación solar en la azotea como un proyecto solar comunitario y vender la energía a una tarifa con descuento a residentes y empresas de bajos y medianos ingresos, el proyecto es elegible para un 10 a 20 por ciento adicional, lo que puede aumentar en gran medida la rentabilidad del proyecto solar. Reconociendo que la mayoría de los REIT no están en el negocio de adquirir y administrar miles de suscriptores solares residenciales, esto se logra mejor asociándose con un desarrollador solar comunitario existente, sugiere RMI.

En la actualidad, los únicos estados que han promulgado leyes que permiten la energía solar comunitaria en edificios comerciales son Nueva York, Nueva Jersey, Illinois, Massachusetts, Maryland, California, Minnesota, Connecticut y Virginia.

Hacer realidad la energía solar comercial en la azotea

El primer paso para evaluar si un sistema solar es una buena idea para un techo en particular es determinar si se encuentra en una ubicación viable, la antigüedad del techo existente, si los inquilinos, los prestamistas y los socios están de acuerdo, y asegurarse de que la propiedad esté no es un candidato para el reciclaje. RMI recomienda que contrate a un consultor técnico solar experimentado y de confianza. A partir de ahí, el trabajo consiste en identificar posibles desarrolladores y ejecutar un proceso de adquisición competitivo para encontrar los mejores socios comerciales y socios con los que trabajar.

Para los propietarios de edificios, no se trata solo de ganancias. El entorno construido de Estados Unidos es uno de los principales contribuyentes a las emisiones de gases de efecto invernadero. Según los datos de la EIA, los edificios comerciales y residenciales fueron responsables del 35 % de las emisiones totales de dióxido de carbono relacionadas con la energía en 2019, y el 70 % de esas emisiones se atribuyeron a la electricidad necesaria para hacer funcionar los edificios.

RMI estima que la energía solar en la azotea de los edificios propiedad de REIT tiene el potencial de reducir las emisiones de la electricidad comprada en un 45 %, suponiendo que la fuente de electricidad sea de generación térmica. La oportunidad es más significativa para los edificios industriales y de autoalmacenamiento, que, según RMI, tienen el potencial de generar más electricidad a partir de la energía solar en la azotea de la que consumen.

Morgan Stanley afirma que para alinearse con un camino de cero neto, «los edificios residenciales y no residenciales deben reducir las emisiones de la electricidad comprada en un 75 % y un 65 %, respectivamente, según nuestro análisis de datos del camino de cero neto del » IEA para edificios. Las instalaciones solares en los techos podrían avanzar significativamente hacia los objetivos de cero emisiones netas».

Agrega que los nuevos despliegues de activos solares distribuidos (sistemas solares instalados en el sitio del cliente y de propiedad del cliente frente a los servicios públicos locales) han crecido a una CAGR de más del 10% en los últimos 5 años, el doble del crecimiento observado en el total de nuevas instalaciones en los Estados Unidos en el mismo período.

Estas instalaciones están impulsadas por tres dinámicas clave que se espera que persistan durante un largo período de tiempo:

• una mejora en la «cuña económica» entre la generación de energía distribuida y las tarifas de los servicios públicos
• mejorar la economía de almacenamiento de la batería
• un fuerte enfoque en la descarbonización por parte de empresas y gobiernos.

la comida para llevar

La energía solar en la azotea para edificios comerciales propiedad de REIT no será fácil, pero ofrece importantes beneficios económicos y sociales para los propietarios de edificios, particularmente en los estados que fomentan la energía solar comunitaria. Algunas de las estimaciones pueden ser optimistas, pero no hay duda de que aquí hay una gran oportunidad, especialmente porque no debería haber ninguna objeción a NIMBY.

Las consideraciones de ESG variarán según el estado, pero para las empresas que buscan mejorar sus credenciales de sostenibilidad, la instalación de paneles solares en los techos de sus propios edificios podría ser beneficiosa para sus resultados y para la comunidad.

 

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